La oportunidad
En septiembre de 2024 nos llegó un edificio completo en una calle secundaria de Chamberí. Cuatro plantas, seis viviendas, un local en planta baja. El propietario era una familia que había heredado el inmueble y quería venderlo en bloque.
Precio de compra: 1.850.000€ (2.720€/m²)
A primera vista, el precio parecía alto para un edificio sin reformar. Pero los números contaban otra historia.
El análisis
Hicimos tres cosas antes de presentar oferta:
- Estudio de comparables: los pisos reformados en esa misma calle se vendían a 6.500-7.000€/m². El edificio tenía 680m² útiles.
- Presupuesto de obra: contactamos a dos constructoras. Reforma integral a 1.200€/m² = 816.000€.
- Estudio legal: comprobamos que la licencia de obra era viable sin cambio de uso. Lo era.
Inversión total estimada: 1.850.000 + 816.000 + 111.000 (ITP) + 11.200 (notaría) = 2.788.200€
Valor estimado post-reforma: 680m² × 6.200€/m² (conservador) = 4.216.000€
Margen bruto: 1.427.800€ = 51% sobre inversión (antes de impuestos y financiación)
La ejecución
- Mes 1-2: Due diligence, firma y registro
- Mes 3: Licencia de obra concedida (ya estaba en trámite)
- Mes 4-14: Obra. Reforma integral de las 6 viviendas y zonas comunes. Nuevo ascensor, instalaciones eléctricas, fontanería, acabados de gama media-alta
- Mes 15-18: Venta fraccionada de las 6 viviendas y el local
Los números finales
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Compra | 1.850.000€ |
| ITP + Notaría | 122.200€ |
| Reforma | 841.000€ (un 3% por encima del presupuesto) |
| Financiación (intereses 14 meses) | 78.000€ |
| Total invertido | 2.891.200€ |
| Venta viviendas (6 uds) | 3.890.000€ |
| Venta local | 310.000€ |
| Total vendido | 4.200.000€ |
| Beneficio bruto | 1.308.800€ |
| Margen sobre inversión | 45,3% |
| TIR (18 meses) | 28,4% |
Lo que aprendimos
La reforma se fue un 3% por encima del presupuesto. Normal en una obra de este tamaño. Lo que no fue normal es que vendimos las 6 viviendas en 4 meses. Esperábamos 6-8 meses. La demanda en Chamberí es real.
El local se vendió el último, a un precio algo por debajo de lo esperado. Si lo hubiéramos alquilado en vez de vender, la rentabilidad total habría sido mayor a largo plazo. Es una decisión que depende del perfil de cada inversor.
Esta operación se ejecutó con un grupo de 4 inversores que aportaron capital entre 300.000€ y 800.000€ cada uno. Fénix coordinó la compra, la obra y la venta.
