Antes de buscar piso: define tu mandato
No empieces mirando pisos en Idealista. Empieza por tres preguntas:
- ¿Cuánto puedes invertir? Capital total disponible, no solo el precio del piso. Suma notaría, impuestos, reforma y 6 meses de colchón.
- ¿Qué rentabilidad necesitas? No es lo mismo un 4% neto estable que un 12% TIR con obra por medio.
- ¿Cuál es tu horizonte? Si piensas vender en 3 años, el barrio y el ciclo importan más que el inquilino.
Los costes que nadie te cuenta
El precio del piso es el 85% de lo que vas a pagar. El resto:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6% en Madrid para vivienda usada
- Notaría + Registro: entre 1.500€ y 4.000€ según precio
- Gestoría: 400-800€
- Reforma (si la necesita): 800-1.500€/m² dependiendo del nivel de acabado
- Meses sin alquiler: cuenta 2-3 meses de vacío entre compra, reforma y primer inquilino
Un piso de 300.000€ en realidad te va a costar unos 330.000-340.000€ para estar listo para alquilar.
Zonas: dónde comprar y por qué
Para rentabilidad estable (4-5% bruto)
Chamberí, Justicia, Retiro. Pisos que se alquilan en 2 semanas a profesionales con contrato indefinido. Poca rotación, buen mantenimiento del inquilino.
Para rentabilidad alta (6-7% bruto)
Tetuán, Usera, Carabanchel. Precios de compra más bajos, alquileres creciendo rápido. Más gestión, más rotación, pero los números cuadran mejor.
Para revalorización
Justicia (peatonalización 2027), Méndez Álvaro (desarrollo urbanístico), Madrid Nuevo Norte (a largo plazo). Aquí compras el futuro del barrio.
Financiación: ¿hipoteca o capital propio?
Si puedes financiar al 60-70% LTV con un tipo fijo por debajo del 3%, hazlo. El apalancamiento multiplica tu rentabilidad sobre el capital invertido. Con un piso de 300.000€ financiado al 70%:
- Capital propio: 90.000€ + costes
- Alquiler mensual: 1.400€
- Cuota hipoteca: ~750€
- Cash-flow mensual: ~450€ (después de comunidad, seguro, IBI)
- Rentabilidad sobre tu capital: 5,4% cash-on-cash, más la revalorización
Los 5 errores más caros
- Comprar sin ver la estructura. Un piso bonito con problemas de cimentación te va a costar el triple de lo que te ahorraste.
- No comprobar cargas registrales. Embargos, hipotecas anteriores, servidumbres. Todo esto sale en la nota simple.
- Fiarse del rendimiento bruto. Un 7% bruto se queda en un 4,5% neto después de IBI, comunidad, seguro, vacío y reparaciones.
- No tener colchón para imprevistos. Una derrama de 8.000€ o un inquilino moroso durante 6 meses puede comerse toda la rentabilidad del año.
- Comprar en la zona equivocada. El barrio importa más que el piso. Un piso mediocre en buena zona se alquila antes que un piso perfecto en mala zona.
