Lo que cambia en 2026
La reforma de la Ley de Vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2026 trae tres cambios relevantes para inversores inmobiliarios en Madrid:
1. Límite de actualización de rentas
La actualización anual de rentas en contratos vigentes se limita al IPC o el 3%, lo que sea menor. En un contexto de IPC al 2,8%, el impacto práctico es mínimo este año. Pero si la inflación repunta, el tope del 3% sí afecta.
2. Declaración de zona tensionada
Madrid capital ha sido declarada zona tensionada. Esto significa que en nuevos contratos de alquiler, el precio no puede superar el del contrato anterior en más de un 3%. Excepción: viviendas que lleven más de 5 años sin alquilar o que hayan sido rehabilitadas con inversión superior al 25% del valor de adquisición.
Implicación práctica: si compras un piso ya alquilado a precio bajo, vas a estar limitado a subir un 3% al renovar. Si compras un piso vacío o lo rehabilitas, puedes fijar precio de mercado.
3. Beneficios fiscales para alquiler asequible
Los propietarios que alquilen un 5% por debajo del índice de referencia de precios pueden deducirse el 90% de los ingresos en el IRPF (antes era el 60%). Esto cambia el cálculo de rentabilidad neta para pisos en zonas donde el índice de referencia está cerca del precio de mercado.
Qué significa esto en la práctica
Para un inversor con piso en Chamberí alquilado a 1.400€/mes:
- Sin bonificación: tributa por 1.400€/mes como rendimiento del capital inmobiliario con reducción del 60%
- Con bonificación (alquiler 5% bajo índice): tributa con reducción del 90%
La diferencia en IRPF puede ser de 1.500-2.500€ al año. Merece la pena calcularlo caso por caso.
Estrategia recomendada
- Si vas a comprar para alquilar: prioriza pisos vacíos o para rehabilitar. Te permite fijar renta de mercado sin limitaciones.
- Si ya tienes pisos alquilados: revisa si te compensa ajustar la renta un 5% a la baja para acceder a la bonificación del 90%.
- Si estás pensando en vender: la regulación no afecta a la compraventa. Los precios de venta siguen siendo libres.
Este artículo es informativo. Consulta con tu asesor fiscal para tu caso concreto.
